ЗПИФ под ключ для бизнеса
Собственник оценивает имущество и передает его в фонд в обмен на ценные бумаги — паи. В результате фонд юридически владеет имуществом, а собственник владеет фондом. ЗПИФ работает в рамках 156-ФЗ, деятельность УК фонда регулируется и лицензируется Центральным Банком.
Правила, по которым работает фонд - документ, который согласуется с бенефициарами и регистрируется в ЦБ. Инвестиционный комитет фонда - дополнительный механизм управления фондом для бенефициара.
ЗПИФ для бизнеса
Дополнительная юридическая защита активов от растраты и рейдерских захватов
УК курирует имущество в период вступления в права наследования: бизнес продолжает функционировать
Реестр на сайте ЦБ включает только название фонда, данные УК, оценку активов, расчетную стоимость пая, количество пайщиков (без персональных данных)
Части имущества, которые могут находиться в разных регионах и странах, проще контролировать: этим занимается управляющая компания
Фонд не платит налог на прибыль до момента выплаты дохода инвесторам. Все полученные средства можно реинвестировать, капитал ЗПИФ растет быстрее
Оптимизация налогообложения и широкие возможности привлечения инвестиций
Преимущества
Привлечение инвестиций
Прозрачный и безопасный инструмент привлечения инвестиций на этапе подготовки и реализации проектов
0% налог на прибыль
ПИФ не является юридическим лицом и не платит налог на прибыль. Прибыль может быть реинвестирована внутри фонда
Защита активов
На имущество фонда не может быть наложен арест по обязательствам пайщиков или других участников инфраструктуры ЗПИФ
Альтернатива 214-ФЗ
Возможность привлечения средств в строительство объекта - альтернатива ДДУ и проектного финансирования
Управление проектами
Упрощение процесса управления проектами вследствие объединения различного вида активов в ЗПИФСценарии использования
- Многоэтажное строительство
- Строительство коммерческой и промышленной недвижимости
- Строительство малоэтажного жилья
- Девелопмент земельных активов
- Строительство апарт-отелей
- Реконструкция и реновация объектов недвижимости
Налоговые преференции и оптимизация
управления недвижимостью
Преимущества
0% налог на прибыль
ПИФ не является юридическим лицом и неплатит налог на прибыль. Прибыль может
быть реинвестирована внутри фонда
Защита активов
На имущество фонда не может быть наложенарест по обязательствам пайщиков или
других участников инфраструктуры ЗПИФ недвижимости (ЗПИФН)
Упрощение бизнес-процессов
Оптимизация документооборота и единый центр принятия решений
Справедливое распределение доходов
Владельцы паев могут регулярно получать доход, пропорциональный доле их паев в общих активах ЗПИФ недвижимостиСценарии использования
- Аренда апарт-отелей
- Аренда коммерческих помещений
- Реконструкция и реновация объектов недвижимости
Защита семейных капиталов и
комфортные условия владения имуществом
Преимущества
Безопасность
На имущество фонда не может быть наложенарест по обязательствам пайщиков
или других участников инфраструктуры ЗПИФ недвижимости (ЗПИФН)
Конфиденциальность
Информация о владельцах паев не раскрывается
Амнистия капиталов
Преимущества оффшоров без политических рисков
Процедура регистрации собственности
Механизм учета паев позволяет быстро менять структуру собственности,оформив пай на другое лицо по поручению текущего владельца
Сценарии использования
- Управление крупными семейными капиталами
- Защита активов для государственных служащих
- Предотвращение споров за наследство
Оптимизация рисков и налогообложения
Преимущества
Оптимизация обязательных резервов
Менее жесткое регулирование и контроль.Отсутствие необходимости создавать резервы под выданные займы
Преимущества налогообложения
Проценты по выданным займам не облагаются налогом на прибыль.Дополнительные доходы могут участвовать в обороте
Оптимизация рисков
Более гибкий подход к реструктуризации задолженности,улучшение финансовых показателей,
отсутствуют какие-либо требования к заемщику
Сценарии использования
- Способ возврата денежных средств с целью реинвестирования
- Небанковское кредитование
- Кредитование внутри крупных структур
Структуризация и защита бизнес-активов,
конфиденциальность информации
Преимущества
Структуризация бизнес-активов
Простой способ объединить бизнес активы и управлять ими
Защита активов
На имущество фонда не может быть наложен арест по обязательствам пайщиковили других участников инфраструктуры ЗПИФ недвижимости (ЗПИФН)
Конфиденциальность
Информация о владельцах инвестиционных паев ЗПИФ является закрытой
0% налог на прибыль
ЗПИФ не платит налог на прибыль, так как не является юридическим лицомСценарии использования
- Дифференцированный бизнес
- Наличие сложной структуры владения бизнеса
- Защита долей владения бизнесом
Привлечение инвестиций и удобная форма
контроля для венчурного проекта
Преимущества
Удобная форма инвестирования средств
Простота инвестирования в контрольные пакеты акций и долей компаний
Контроль и управление
Удобная структура управления и финансирования венчурного проекта
Снижение рисков
Строгий контроль уменьшает риски неправомерных действий
Привлечение инвестиций
Привлечение на длительный срок (от 3-х лет) средств институциональных ичастных инвесторов, в т.ч. иностранных
Сценарии использования
- Отсутствие налога на прибыль и возможность реинвестирования прибыли
- Привлечение инвестиций в проекты
- Защита активов и конфиденциальность собственников
- Невозможность банкротства фонда/упрощение управления проектами и бизнесом
Получите консультацию управляющего директора
мы с вами свяжемся
- С фондом
- Без фонда
- Консолидация активов под единым центром управления в российском правовом поле.
- Обязательная регулярная оценка имущества в фонде независимым оценщиком
- Непрерывный надзор со стороны управляющей компании и специализированного депозитария за имуществом фонда, а значит, и за семейным капиталом
- Активов много, они имеют разрозненную структуру, принадлежат разным членам семьи и/или находятся в нескольких странах.
- Невозможно осуществлять непрерывный надзор за имуществом в любой момент времени.
- Неизвестна рыночная стоимость всего имущества в конкретный момент времени.
- Консолидация активов под единым центром управления в российском правовом поле.
- Обязательная регулярная оценка имущества в фонде независимым оценщиком
- Непрерывный надзор со стороны управляющей компании и специализированного депозитария за имуществом фонда, а значит, и за семейным капиталом
- Активов много, они имеют разрозненную структуру, принадлежат разным членам семьи и/или находятся в нескольких странах.
- Невозможно осуществлять непрерывный надзор за имуществом в любой момент времени.
- Неизвестна рыночная стоимость всего имущества в конкретный момент времени.
- С фондом
- Без фонда
- Владелец бизнеса владеет активами непублично. Прямые связи с ними отсутствуют: нет упоминаний в ЕГРН, ЕГРЮЛ
- Сведения о бенефициарах бизнеса доступны в реестрах, данные о физических и юридических лицах открыты в ЕГРЮЛ. Сведения о владельцах – юридических лицах доступны в ЕГРН.
- Владелец бизнеса владеет активами непублично. Прямые связи с ними отсутствуют: нет упоминаний в ЕГРН, ЕГРЮЛ
- Сведения о бенефициарах бизнеса доступны в реестрах, данные о физических и юридических лицах открыты в ЕГРЮЛ. Сведения о владельцах – юридических лицах доступны в ЕГРН.
- С фондом
- Без фонда
- Фонд не является плательщиком налога на прибыль, вся полученная прибыль может быть реинвестирована
- Паи фонда могут быть использованы в качестве залога при кредитовании
- Поиск дополнительных источников для инвестиций
- Фонд не является плательщиком налога на прибыль, вся полученная прибыль может быть реинвестирована
- Паи фонда могут быть использованы в качестве залога при кредитовании
- Поиск дополнительных источников для инвестиций
- С фондом
- Без фонда
- Наследуются только паи, имущество уже входит в фонд. Фонд осуществляет управление имуществом в период вступления в права наследования.
- Несовершеннолетние наследники
- Много наследников, разные группы интересов
- Владельцы пока не знают, как и кому передадут бизнес
- Затраты на вступление в права наследства по каждому активу в отдельности
- Наследуются только паи, имущество уже входит в фонд. Фонд осуществляет управление имуществом в период вступления в права наследования.
- Несовершеннолетние наследники
- Много наследников, разные группы интересов
- Владельцы пока не знают, как и кому передадут бизнес
- Затраты на вступление в права наследства по каждому активу в отдельности
23 года
опыта на рынке управления активами21 год
опыта управления активами ЗПИФболее 40
строительных проектов,реализованных через механизм ЗПИФ
ЖК «ЛИСТВЕННЫЙ»
Застройщик: Строительный трест
Город: Санкт-Петербург
ЖК «Русский дом»
Застройщик: Группа ЛСР
Город: Санкт-Петербург
ЖК «ПАРАД ПЛАНЕТ»
Застройщик: Компания «С-СтройПерспектива».
Город: Королёв
ЖК «NewПитер»
Застройщик: Строительный трест
Город: Санкт-Петербург
Сколько стоит создание и сопровождение ЗПИФ?
Стоимость создания и сопровождения ЗПИФ определяется индивидуально и зависит от структуры фонда, состава активов, объема имущества и требований инвесторов.
Как правило, стоимость включает разовые затраты на запуск фонда и регулярные расходы на его сопровождение в течение срока деятельности.
Минимальная стоимость имущества для включения в ЗПИФ зависит от целей закрытого фонда и сложности его структуры. Для простых ЗПИФ рекомендуемый порог — от 100 млн рублей.
В случае меньшего объема активов мы предлагаем индивидуальные структурные решения с учетом целей инвестора и экономической целесообразности. Если вы сомневаетесь, подходит ли вам ЗПИФ при текущем объеме активов, — обращайтесь, мы проконсультируем вас и предложим оптимальный вариант.
Какие сроки создания ЗПИФ «под ключ»?
Минимальный срок в нашей практике — 1 неделя. Однако это возможно только при типовой структуре закрытого паевого фонда и формировании только денежными средствами.
Средний срок создания ЗПИФ — от 2 до 3 месяцев. Это оптимальный промежуток, чтобы бенефициары согласовали правила доверительного управления фонда, а управляющая компания включила имущество в фонд.
Какие активы можно/нельзя вносить в ЗПИФ?
В ЗПИФ можно вносить:
- безналичные деньги,
- банковские депозиты,
- ценные бумаги,
- объекты недвижимости,
- произведения искусства,
- драгоценные металлы,
- доли в бизнесе,
- транспорт,
- другие ценности.
Единственный актив, который нельзя внести в ЗПИФ, — наличные деньги.
Во что могут инвестировать закрытые фонды?
ЗПИФ могут инвестировать в различные активы: ценные бумаги, недвижимость, инфраструктурные проекты, энергетические ресурсы, сырьевые активы и другие. В зависимости от инвестиционной стратегии состав портфеля ЗПИФ может меняться со временем.
В чем отличие ЗПИФ от проектного финансирования / классического долга?
Для инициатора ключевое отличие ЗПИФ от проектного финансирования и классического долга заключается в том, как привлекаемый капитал отражается на проекте и на нем самом.
ЗПИФ позволяет привлечь средства в инвестиционной, а не долговой форме. Инвесторы входят в проект через паи и участвуют в его экономическом результате, а не получают фиксированный процент. У инициатора не возникает обязательства по возврату капитала и обслуживанию долга по жесткому графику, что снижает давление на денежный поток проекта, особенно на ранних стадиях. При этом ЗПИФ не увеличивает долговую нагрузку и, как правило, не ухудшает балансовые и кредитные показатели инициатора. Доход инвесторов формируется за счет роста стоимости активов и результатов проекта, а распределение денежных потоков можно выстроить гибко и привязать к реальной экономике проекта.
Проектное финансирование и классический долг, напротив, предполагают фиксированные обязательства по выплате процентов и возврату основного долга вне зависимости от стадии и динамики проекта. Денежный поток в приоритетном порядке направляется на обслуживание долга, а сам инициатор принимает на себя ковенанты, ограничения и рост финансовой нагрузки.
Как устроено управление фондом и контроль?
Управление ЗПИФ осуществляет управляющая компания (УК). Она составляет и регистрирует правила фонда, а затем принимает инвестиционные решения. Работу управляющей компании контролирует Центральный банк.
На инвестиционные решения управляющей компании может влиять инвестиционный комитет (если предусмотрен правилами доверительного управления ЗПИФ). Он контролирует и одобряет сделки, которые УК планирует совершить с привлечением имущества ЗПИФ.
Контроль за имуществом ЗПИФ осуществляет специализированный депозитарий. Он ведет учет прав на активы фонда, а также контролирует соответствие действий управляющей компании требованиям законодательства и правилам доверительного управления.
Как распределяются доходы и возможные выплаты пайщикам?
Распределение доходов и выплат пайщикам в ЗПИФ носит договорной характер. Если пайщики фонда планируют получать пассивный доход из фонда, то в правилах доверительного управления (ПДУ) закрепляются периодичность и размер этих выплат. Однако в этом случае важно учесть, что с полученного дохода пайщик заплатит налог на прибыль.
Возможные формы получения дохода пайщиками включают:
- периодические выплаты дохода, если они прямо предусмотрены ПДУ;
- выплату дохода при погашении паев по окончании срока действия фонда либо в предусмотренные ПДУ окна ликвидности.
С 1 марта 2026 года возможна дифференциация прав пайщиков — например, наличие классов паев с различным порядком распределения доходов.
Какие налоги/издержки учитывать?
ЗПИФ не является юридическим лицом и поэтому не платит налог на прибыль. Льготный налоговый режим на весь период существования фонда позволяет реинвестировать полученную фондом прибыль полностью. Например, финансировать новые направления бизнеса.
Налогообложение возникает, только когда фонд выплачивает доход пайщикам, паи продаются или фонд ликвидируется. Размер налога соответствует прогрессивной шкале НДФЛ: от 13 до 15%. Порог для перехода — 2,4 млн рублей.
Также ЗПИФ платит налог на имущество: от 0 до 2,2%.
Какие документы потребуются от инициатора/бенефициара?
Конкретный состав документов зависит от структуры фонда, типа активов и требований Банка России. Но есть типовой перечень документов, которые управляющая компания запрашивает у инициатора (бенефициара) при создании ЗПИФ. На практике этот пакет во многом сопоставим с документацией для M&A или проектного финансирования.
Идентификационные и корпоративные документы:
- учредительные документы (устав, изменения и дополнения),
- выписка из ЕГРЮЛ / ЕГРИП,
- документы о полномочиях руководителя и подписантов,
- сведения о структуре владения и конечных бенефициарах.
Документы по инициатору и бенефициару:
- паспортные данные,
- подтверждение налогового резидентства,
- информация об источниках происхождения средств,
- декларации об аффилированности и отсутствии конфликта интересов.
Документы по активам, передаваемым в фонд:
- Недвижимость: правоустанавливающие документы, выписки ЕГРН, техническая и кадастровая документация, действующие договоры аренды (при наличии).
- Корпоративные права (доли, акции): уставы обществ, списки участников / акционеров, корпоративные договоры и ограничения.
- Права требования / займы: договоры займа, подтверждение задолженности, графики платежей.
Какие регуляторные и операционные риски возможны в ЗПИФ и как УК их минимизирует?
К регуляторным рискам относятся возможные задержки при регистрации правил доверительного управления (ПДУ) и изменения требований в течение жизни фонда. Управляющая компания снижает эти риски за счет тщательного планирования структуры фонда, применения проверенных подходов к формированию ПДУ и постоянного мониторинга требований Банка России. Перед каждой существенной сделкой юристы проверяют ее соответствие законодательству, а специализированный депозитарий осуществляет обязательный контроль.
Операционные риски возникают в процессе управления активами, раскрытия информации и работы с ликвидностью. Управляющая компания ограничивает инвестиционные ошибки через внутренние процедуры и работу инвестиционного комитета (если он предусмотрен правилами ЗПИФ). Чтобы снизить риск конфликта интересов, УК раскрывает аффилированность сторон и привлекает к контролю внешних аудиторов и депозитарий. Также УК управляет риском ликвидности за счет планирования денежных потоков фонда и четкого закрепления условий выплат доходов и погашения паев в правилах фонда.
В итоге ЗПИФ сочетает инвестиционную гибкость с понятной и прозрачной системой контроля, которая позволяет держать ключевые риски в предсказуемых и управляемых рамках.
Материалы
ЗПИФ: как работают и чем полезны для семьи и бизнеса
254
102
Кейсы
ЗПИФ в строительстве и девелопменте
254
102
Материалы
ЗПИФ в условиях турбулентности
254
102
Полезные материалы
ЗПИФ для недвижимости. Делаем бизнес девелоперов максимально эффективным
254
102
Вопросы
ЗПИФ и АО: в чем сходство и различия?
254
102
Если вашим клиентам нужен ЗПИФ
Приглашаем к сотрудничеству финансовых советников, юристов, консультантов, физических и юридических лиц – агентов по привлечению клиентов для создания закрытых паевых инвестиционных фондов (ЗПИФ) различных направлений, закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости (ЗПИФН), семейных фондов. Как стать партнером
Получите консультацию управляющего директора
мы с вами свяжемся