Рынок ЗПИФ недвижимости в России в 2025 году резко ускорился: закрытые фонды приобрели 23 объекта коммерческой недвижимости на 105,1 млрд рублей. Это рекорд за всю историю наблюдений и рост в 2,3 раза по сравнению с 2024 годом.
По данным Nikoliers, 74% инвестиций ЗПИФов пришлись на Москву, 15% — на Санкт-Петербург. В структуре сделок лидировали склады (67,3%), затем офисы (24,1%) и ритейл (6,9%); при этом офисный сегмент показал самую сильную динамику, продемонстрировав рост инвестиций в 18 раз год к году.
Комментируя эти данные изданию «Недвижимость и строительство Петербурга» (NSP), заместитель генерального директора УК «ДОХОДЪ» Ольга Маслова подчеркнула, что ЗПИФ недвижимости в 2025 году перестал быть «нишевой упаковкой» и стал полноценным инфраструктурным инструментом рынка.
Почему ЗПИФ недвижимости становится каналом финансирования для девелопера
Для девелопера это означает появление полноценного канала фондирования, который работает параллельно банкам и снижает зависимость от дорогого кредита. Дополнительно ЗПИФ позволяет юридически корректно выстроить контур владения и реструктурировать собственность, сохранив контроль над объектом и не ломая экономику проекта.
ЗПИФ как «проектная оболочка» и финансовая архитектура
С точки зрения девелопмента ЗПИФ — это проектная SPV-оболочка и финансовая архитектура одновременно: в периметре фонда можно упаковать объект или проект, привлечь инвесторов, разгрузить баланс группы и при этом сохранить управляемость через настройку прав пайщиков.
Финансовый эффект усиливается налоговой спецификой: чистый операционный доход накапливается внутри фонда, налоговые обязательства возникают лишь при продаже паев. Это повышает эффективность реинвестирования, дает гибкость для CAPEX и поддерживает рост доходности и капитализации. Паевой формат расширяет круг инвесторов и снижает порог входа в качественные объекты класса А/А+ без дробления управления и эксплуатации.
Полный текст статьи с комментариями других участников рынка по ссылке: https://nsp.ru/43358-zpify-narastili-investicii-v-kommerceskuyu-nedvizimost-v-23-raza
